温哥华公寓楼“律师费转嫁”违约被判

温哥华公寓楼“律师费转嫁”惹纠纷 BC省最高法院判决房东违约

温哥华西区一栋特殊产权结构的公寓楼因房东将法律费用列入“运营支出”向住户收取，近日引发一场法律纠纷。BC省最高法院已裁定该做法违反租赁协议，并勒令房东停止该行为。

这栋位于哈伍德街1534号的建筑共有41个单元，其特殊之处在于并非传统分户产权，而是依据1974年签署的99年长期租赁协议进行管理。自2008年起，该建筑由“1534,Harwood,Street,(St.,Pierre),Ltd.”公司持有，2017年更迭之后，新业主接手后，物业运营和管理方式随之发生变化。一些租户注意到，建筑维护质量下降，却持续被收取高额运营费用，更令他们不满的是，部分费用来自房东应对租户诉讼所产生的法律费用。房东将超过53万加元的法律开支纳入年度运营预算，按面积比例分摊至各住户。

此举引发强烈反弹，最终演变为集体诉讼。BC省最高法院法官沃伦·米尔曼于周二作出裁决，认定房东在多个方面违反租赁协议，包括未按协议提供2017至2019年度的经审计运营费用报告、未保持建筑公共区域良好维修等。

最关键的一点是，法官明确指出，租赁协议中虽允许房东在某些条件下将法律费用计入预算，但本案中的诉讼并非“为履行房东义务而产生”，因此无权转嫁费用。法官已下令房东停止将相关法律费用计入运营预算，并提交所有未提供的经审计财务报告。

至于是否应向租户赔偿超收费用、支付惩罚性赔偿及承担诉讼费用，法官表示将留待案件第二阶段裁决。

此次判决属于本案的“第一阶段”，仅处理房东行为是否合法的问题。原告为集体诉讼代表，获得其他住户支持。法院裁定部分主张成立，但驳回了原告要求房东提供全部原始预算明细等条款。法律界人士指出，本案涉及的长期租赁+分摊运营费模式在温哥华极为罕见，但仍可能在其他特殊项目中存在。此次裁决强调房东须遵守合同义务，不得滥用租户资金为自身诉讼买单，对未来类似物业管理具有示范意义。

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长期租赁+分摊运营费模式: 这种管理模式较为罕见，但并非完全不存在于温哥华的房地产市场。在这种模式下，住户们并非拥有产权，而是依据长期的租赁协议居住。 对于公共区域和建筑维护等费用，房东通常会通过向租户分摊运营成本的方式来筹集资金。

“律师费转嫁”争议: 本案的核心在于房东将法律费用纳入运营支出并分摊给租户。 这引发了伦理和法理上的争议，因为这种行为是否属于合理的管理成本，是否损害了租户的利益，成为了焦点。

判决的深层影响:

• 合同义务与信誉: BC省最高法院的判决强调了房东必须遵守租赁协议的义务，以及维护其信誉的重要性。 房东滥用权力的行为会引发法律纠纷，损害自身声誉，甚至面临赔偿责任。
• 租户权益保护: 对于租户而言，判决代表了租户权益受到保护的体现。 法院明确指出，房东不得将个人诉讼费用转嫁给租户，这为租户提供了法律依据和保障。

对未来物业管理的影响:

本案预计将影响类似物业管理模式的运作方式。

• 房东可能会更加谨慎处理与租户的关系，避免出现“律师费转嫁”等争议行为。
• 租户在租赁协议签订前，需要更加关注合同条款，特别是在涉及运营费用和风险分担方面的规定。

结语:

BC省最高法院的判决不仅解决了1534,Harwood,Street,(St.,Pierre),Ltd.公司与租户之间的纠纷，也为温哥华乃至加拿大其他地区的物业管理模式提供了重要的借鉴。

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