加拿大主要居所豁免政策解读及最新变化

加拿大主要居所豁免：享受优惠需知法

加拿大著名的主要居所豁免（PRE）政策允许个人在出售自住房时实现的收益完全免税。然而，近年来，加拿大税务局加强监管力度，打击PRE滥用行为，提醒纳税人谨慎操作，以免触犯相关规定。

PRE优惠条件:

• 该物业必须是住房单位；
• 你必须拥有该物业（独有或共有）；
• 你或配偶（或同居伴侣）、子女必须“通常居住”于此；
• 你必须将其指定为主要居所。值得注意的是，即使仅在假期使用季节性住宅，也可能被视为“通常居住”。

最新政策变化:

• 2023年反炒房规则生效: 禁止纳税人利用PRE来抵免持有不足12个月的住宅出售所得。任何不足12个月的房地产出售所得将不再按50%计入资本利得，而是按100%计入应税营业收入，但对死亡、残疾、分居或工作调动等情况有豁免。

• 申报要求: 即使符合PRE条件，加拿大纳税人仍然必须在报税表中申报主要居所出售的收益。

案例警示:

2025年6月，一宗涉及多伦多纳税人的税务法庭案件作出判决。该纳税人因未申报159,282加元的资本利得被税局重评，还因未申报这一收益被追加21,000加元的严重疏忽罚款。

该案例警示所有出售房产的加拿大人，必须谨慎遵守相关的税务规定，并及时申报相关信息。如果出现任何疑问，最好咨询专业的会计师或税务顾问，以确保合法合规地享受PRE优惠。

阅读本文之前，你最好先了解...

加拿大主要居所豁免政策的核心在于鼓励个人长期居住自住房，并为出售自住房所得税提供一定优惠。然而，随着政策的演变和监管力度加强，一些常见误区可能导致纳税人无法合法享受PRE优惠，甚至面临罚款风险。以下是一些需要了解的关键信息：

• 主要居所豁免不适用于所有房产类型: 仅限于居住用房，例如住宅、公寓等。商业用房、出租物业、度假房屋等不符合条件。

• “通常居住”定义具有弹性: 即使没有长期居住，如部分时间使用作为假期住所，也可能被视为“通常居住”。加拿大税务局会根据具体情况进行评估，例如房产的使用频率、家具配备、水电费缴纳等因素。

• 申报要求是不可忽视的: 即使符合PRE条件，仍然需要在报税表中申报主要居所出售的收益，并提供相关证明文件，以确保合法享受豁免优惠。

以下是一些常见的误区：

• 误认为只要将房屋作为主要住所，就可以无限次享受PRE优惠: 每次出售房屋后，只有满足所有条件，且间隔时间足够长（通常为至少一年的居住），才能再次享受该政策。
• 误认为只要符合住房条件，即可免税出售任何房产：未经授权的房屋转让、出租等行为，可能会导致PRE优惠失效或被追究责任。

建议:

如果你有任何关于加拿大主要居所豁免政策的问题或疑问，建议咨询专业的会计师或税务顾问，以确保合法合规地享受相关优惠。

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