烂尾楼纠纷：维权难 专家呼吁制度补救

烂尾楼纠纷：购房者维权难，专家呼吁制度层面的补救机制

近年来的烂尾楼事件频发，引发广大购房者的担忧。在房屋无法交付且无交付可能的情况下，购房者如何维护自身权益？法院判决解除合同、开发商承担责任后，购房者真的“脱身”了吗？

近期，多位专家学者围绕烂尾楼问题展开讨论，提出对购房维权的建议。河南省新县人民法院的一起判例显示，贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房者承担；解除后，剩余贷款由开发商承担。对此，律师杨伟婷建议，购房者在诉讼时应将银行列为第三人，要求解除合同，并追回已支付的首付款、利息、违约责任以及已经偿还的本金、利息。未偿还的贷款本息则由银行和开发商自行结算。

然而，执行判令却面临诸多难题。王玉臣指出，购房人成功退房并追回款项的可能性很大程度上取决于开发商的资产状况。若开发商资金充足，购房人回款可能性较高；反之则较低。杨伟婷坦言，代理相关案件目前处于执行阶段，但执行存在较大障碍。监管账户内确有资金，但被冻结，尚未拨付给购房人。

最高人民法院已明确规定，在房屋无法交付且无交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。然而，现实中，“优先权”难以兑现。王玉臣指出，购房人消息滞后，往往在发现问题并开始维权时，开发商的其他债权人可能已经将资金执行，购房人即使有优先权，也会面临无钱可执行的状况。

针对执行难问题，杨伟婷建议尽早起诉并申请执行，同时积极与执行法官沟通，争取在债权人序列中保持优先清偿地位。王玉臣认为，关键在于制度层面的预防和补救机制。一方面，逐步推行现房销售，提高预售门槛，最终过渡至“建成交付后销售”模式。对于过渡期项目，可设定“预售与现房双轨制”，若选择预售，则需要高保证金、严格的资金监管；若选择现房销售，则可以享受部分政策上的倾斜和优待，鼓励开发商现房销售。

另一方面，需强化预售资金的闭环监管。通过更为严格、细致的“分期放款”预售资金支付与建设节点严格绑定，强化银行监督预售资金的相关责任。若相关房款没有转入对应的监管账户中或银行未履行监督义务导致项目资金被挪用，银行应承担相应的赔偿责任。对于监管不到位的政府部门，也应建立责任追究机制，“应允许购房人直接对挪用资金的开发商关联方如股东等直接起诉。”

更现实的问题是如何避免房子彻底烂尾，从根本上解决购房者的住房问题。专家建议推动烂尾楼项目复工交房，政府和相关部门应积极协调融资和施工，确保项目能够交付。对于已进入退房退款流程的项目，应建立一个基本的偿还次序，即“偿还给购房者优于建筑企业和施工方”。

阅读本文之前，你最好先了解…

烂尾楼事件的根源错综复杂，涉及到房地产开发、金融监管、政府管理等多方面因素。要有效解决烂尾楼问题，需要从多个层面进行综合治理，建立完善的制度机制，保障购房者的权益。

• 风险控制体系建设: 加强对房地产开发企业的资质审查和资金监管，杜绝“过度融资”、“土地炒卖”等行为，并完善预售资金监管制度，确保资金使用规范化、透明化，防止资金被挪用或浪费。
• 购房者权益保障机制: 加强购房者的法律意识教育，提高他们对房地产合同的理解和风险认知，鼓励购房者在签订合同前充分了解项目情况，并保留相关证据。同时完善投诉渠道，建立专门机构受理烂尾楼纠纷，及时解决问题。
• 市场秩序监管: 加强对房地产市场价格调控，防止出现“资产泡沫”，并引导开发商转型发展，注重品质和可持续发展，而非单纯追求利润最大化。

当然，以上只是部分建议，更深入的解决方案还需要社会各界共同努力，才能有效解决烂尾楼问题，构建一个更加公平、合理的房地产市场环境。

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