加拿大房开工量高企，租房市场风险隐忧

加拿大住房开工量创近年高位，但需求下滑预示潜在风险

加拿大住房开工量在今年六月迎来大幅增长，达到近年来最高水平，这一现象看似反映出市场信心回升。然而，BMO经济学家警告称，背后的真实情况并非乐观。

尽管6月加拿大的季节性调整年化住房开工量（SAAR）达到283,700套，比前一个月增长0.4%，创下自2021年以来的最高水平，但需求却在大幅下降，尤其是在主要市场如多伦多。

BMO高级经济学家罗伯特·卡夫奇表示：“即便在一些市场呈现出类似经济衰退的情况下，加拿大的住房开工量仍展现出了强大的韧性。” 然而，他指出多伦多的新建公寓销售降到了30年来的最低点，导致许多新项目暂停。主要城市中，公寓的开工量下降了大约30%，多伦多更是超过60%。原因是投资者需求消失以及越来越多的人逃离安省高昂的生活成本。

令人担忧的是，这一增长的背后并非购房者推动，而是由租赁市场的需求所引发。加拿大政府政策悄然转向，将原本面向个人购房者的刺激措施逐渐转移到机构化的租赁投资者身上。这不仅包括提供CMHC担保贷款，还包括为开发商提供量身定制的融资计划，使得更多的风险被转移到纳税人身上。

卡夫奇指出：“租赁市场已经完全填补了空白，这意味着我们正在经历一场大规模的、旨在建造出租房的目的性建设。” 他提到，一些开发商已经将其部分项目转向租赁市场。

目前，在大城市中心，租赁房屋的开工量已经创下历史新高，成功弥补了购房需求的崩溃。这让建筑工地和金融机构仍然忙碌，但也带来了潜在的风险。尽管租金价格在过去一段时间仅进行了适度的调整，并未出现剧烈下跌，BMO认为这一现象将很快发生变化。随着供应的逐步增加，以及人口增长速度的放缓，租赁市场的“熊市”似乎才刚刚开始。

卡夫奇表示：“从公寓到租赁的转变，暂时缓解了因购房市场冻结带来的经济冲击。但这也意味着租赁市场的下行周期仍然处于初期阶段——供应量的增加正赶在人口增长放缓的时刻到来。”

加拿大的住房开工量在纸面上看似强劲，但从其构成来看，市场的未来潜力显得复杂。开发商不再是为购房者建造住房，而是转向了租赁回报。这或许会暂时推迟建筑行业的低迷，但也为租赁市场带来了过剩的风险，尤其是在需求减缓的背景下。

卡夫奇还警告道：“一旦租金下跌，资产的价值往往也会随之下降。而这些资产如今正越来越多地由纳税人担保。”这一系列变化给政府带来了不小的压力，虽然这些问题可能不会立即显现，但却很可能成为未来政府需要面对的重要问题。

阅读本文之前，你最好先了解...

• 加拿大住房市场现状: 加拿大近年来一直面临着住房供需失衡问题，房价持续上涨，导致许多人难以负担购房。本篇文章主要探讨了近期住房开工量增加的情况背后的潜在风险。
• CMHC担保贷款: CMHC（加拿大抵押和房屋公司）是加拿大政府下属的一个机构，提供一系列与住房相关的保险产品和服务，其中包括对个人和机构贷款的担保。

继续深入分析：

• 租赁市场泡沫的风险: 文章提到了租赁市场的需求增长推动的住房开工量增加。然而，这种增长是否能够持续存在于人口增长放缓、租金价格调整的背景下？BMO经济学家警告潜在的租赁市场“熊市”出现，这将对开发商、投资者以及政府造成重大影响。
• 政策调整的影响: 加拿大政府的政策转向，将刺激措施从个人购房者转移到机构化的租赁投资者身上，引发了一些担忧。这种政策改变是否真的能够解决住房问题，还是会加剧市场的不平衡？
• 纳税人的负担: 文章指出，加拿大政府提供CMHC担保贷款以及为开发商提供融资计划，使得更多的风险被转移到纳税人身上。这种做法能否在长期内维持可持续发展？

潜在的后续发展：

• 租金价格下跌对住房市场的影响
• 加拿大政府应对租赁市场泡沫的政策措施
• 开发商和投资者如何调整策略应对市场变化

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